2017年11月6日 星期一

大陸公司清算之不動產處置

創用 CC 授權條款
荷盛國際顧問創用CC 姓名標示-非商業性-禁止改作 4.0 國際 授權條款釋出。 
● 文章內容會依照實際法規|時事變動而有所變動,詳細規劃歡迎洽詢荷盛集團。0800 202 567 ●
荷盛官網

隨著在中國經商的規範日趨繁多、競爭日漸激烈,甚至在中國經營公司的各種成本不斷上升,許多台商在近幾年紛紛結束了中國公司的營運,選擇南進,甚至退休。在這樣的狀況下,許多台商最頭痛的問題不外乎為如何依法結束當地公司營運,且把自己的利潤帶回家鄉。

談到清算,牽涉範圍甚廣,從稅務、工商流程、人事管理與退休或資遣安排,到土地、廠房的出讓移轉,再加上各地方政府的規定又不盡相同,常令許多老闆們傷透腦筋。相關法條甚多,僅與不動產移轉相關的稅目就包含了企業所得稅、營業稅、土地增值稅、印花稅以及契稅。有些台商為了節省時間,選擇以出售公司股權的方式處理公司名下的不動產,但依照「國稅函〔2000687號國家稅務總局關於已轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的批復」中的規定,若藉股權轉讓方式以達到出售土地使用權的目的,是有可能被認定為出售不動產的。故本文針對不動產的處理做簡單的探討。

談到中國的不動產,就要先了解中國政府對於土地的規定。依據大陸憲法第十條規定:城市的土地屬於國家所有,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬於集體所有。而1988年大陸憲法第一次修正案中第十條第四款,規範了土地的使用權可以依據法律的規定轉讓,意即土地所有權與土地使用權分離,依法取得土地使用權的企業或個人,可以使用、轉讓與處分土地使用權。

故在中國,土地的所有權與使用權是分離的。而土地的使用權又分成三種:
l   國有出讓土地
國家將土地使用權讓與土地使用者,土地使用者支付土地使用權出讓金,在土地使用權使用年限內可依法自由轉讓、出租、抵押。此概念與台灣的土地所有權的概念最接近。
l   國有劃撥土地使用權
土地使用權人透過特定方式取得土地使用權,此種類型之取得亦有國土證,在使用年限內,使用權人可以使用,但不可出租與處分,亦不可抵押或轉讓。
l   集體建設用地使用權
除非使用權人依照各地方政府公布的集體建設用地使用權流轉規定取得該土地之使用權,否則集體建設用地土地使用權無法由台商取得。

        當台商要進行公司清算時,很有可能亦須處理公司名下的不動產,此時就須知道當初取得的土地屬於上述哪一種類別,進而才能進行不動產的處分。若您有這方面的需求,荷盛集團提供專業的法律與稅務服務,歡迎您與各地區顧問聯絡諮詢。


 更多荷盛資訊,盡在官方粉絲團 ! (請點入)